악성 미분양이 뭔가요?

최근 기사에 보면 악성 미분양 1만 가구 돌파!. 또는 전국에 악성 미분양 늘어! 이런 기사를 심심치 않게 보실 수 있으실텐데요. 그럼 미분양은 무엇이며 악성 미분양은 어떤 걸 의미할까요? 미분양이란 단순히 아직 판매되지 않는 주택, 부동산을 의미합니다.

미분양이 발생하는 원인으로는 개발사의 부진, 경제침체, 금리등 여러가지에 의해 나타날 수 있습니다. 이에 반해 악성 미분양은 대체로 우리 사회에서는 준공 후 미분양으로 이해하고 있는데요. 악성 미분양은 부동산 시장에 부정적으로 영향을 미치는 상황을 의미합니다. 그 지역에 대규모로 입주물량이 많을 경우 이를 받아 줄 수요층이 부족하여 공급과 수요의 불균형으로 이어저 그 지역 전반에 영향을 미치는 것을 악성 미분양이라 합니다.

간단히 말해 미분양은 비어있는  아파트가 듬성듬성 보이는 정도라면, 악성 미분양은 폭풍이 그 지역을 휩쓸고 가듯 거의 절반 이상이 비어있는 모습이라 생각하시면 됩니다.
 

 

악성 미분양의 원인

 서진형 경인여대 교수는 "악성 미분양은 입지 여건이 나쁘거나 분양가가 너무 높은 게 원인"이라며 "분양시장의 양극화는 갈수록 더 심화할 전망으로, 악성 미분양 지속되면 중소건설사의 자금 압박으로 인한 부도 가능성도 커질 것"이라고 내다봤습니다. 그럼 이러한 악성 미분양의 원인에는 어떤 것들이 있을까요?
 
1.과잉공급
그 지역에 과잉 공급이 일어나게 되면 그 아파트를 사는 사람들 보다 지어지는 집이 많게 되는 경우에 그 아파트를 받아 줄 수요층이 적기 때문에 아파트가 팔리지 않고 쌓이게 되는 겁니다. 그렇게 되면 건설사에서는 자금의 흐름이 원활하지 않기 때문에 건설사의 파산 우려가 생기게 되면서 줄줄이 영향을 미칠 수 있는 것 커다란 문제가 바로 악성 미분양입니다.
 
2.금리와 불안정성
경제가 불안하거나. 금리가 안정적이지 않을 때 이러한 현상이 나타날 수 있는데요, 금리가 낮을 때는 개발사들이 주택건설을 늘리게 됩니다. 그 이유는 금리가 낮을수록 대출이 유리해지기 때문에 대출을 이용해 건설을 늘리는 것이죠, 반면 갑자기 금리가 급변해서 상승하게 된다면 건설사들은 자금 조달에 어려움을 겪게 되면서 주택의 판매가 어려워지며 게다가 구매하는 대다수는 대출을 이용해서 주택을 구매할텐데, 금리가 비싸지면 대출 이자가 늘어나기 때문에 주택구매를 망설이게 되면서 더욱더 흐름이 원활해지지않게 되는 것입니다. 변동이 클 때, 그리고 부동산 정책이 일관적이지 않고 바뀔 때, 실수요자나 투자자들은 불안함을 느끼게 됩니다. 이런한 예측 불가한 상황이 악성 미분양을 조장할 수 있습니다.
 
3.원자재 가격으로 인한 아파트 가격 상승
원자재는 주로 부동산 건설에 사용되는 자재를 의미하는데요, 주로 철강, 시멘트, 목재등이 여기에 해당됩니다. 그럼 이러한 원자재 가격이 상승하게 되면 아파트의 가격이 올라갑니다. 당연히 원가가 비싸지니 아파트 가격이 올라가는 것이지요, 건설 비용이 증가하기 때문에 아파트 가격이 비싸지게 되면 당연히 구매하는 사람의 입장에서는 아파트 구매를 미루거나 꺼리게 되는 겁니다.
 
 

 

 

악성 미분양에 따른 경제영향

 
1.부동산 시장의 불안정성 증가
악성 미분양은 대규모 주택 공급으로 인해 수요의 불균형이 일어나면서 발생합니다.이러한 요인으로 인해 주택 가격이 불안정하고 이러한 가격의 불확실한 책정으로 인해 구매자들은 조금더 관망하면서 주택구매를 미루게 되는 요인이 됩니다.
 
2.투기의 증가
악성 미분양으로 인해 투자자들은 싼 가격에 주택을 매입할 수 있는 기회로 보가 때문에 빠른 이익을 보려는 투자자들이 시장의 거품을 형성할 수 있습니다.
 
3.주택 가격의 하락
악성 미분양으로 팔리지 않는 주택들이 쌓이게 되면 주택 가격이 하락할 수 밖에 없습니다. 그렇게 되면 기존에 이미 주택을 소유한 소비자들의 입장에서는 자산의 가치가 감소하게 되는 것입니다. 각각 개개인도 대출을 이용해서 투자한 것일텐데 자산의 감소로 가계에 어려움이 도래할 수 있는 것입니다.
 
4.금융기관의 위험성
악성 미분양은 비단 가정뿐 아니라 금융 기관에 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 시장이 안정적이지 않기 때문에 대출 채권의 위험성이 커지고, 금융 기관은 빌려준 돈을 잘 회수해야 하는데 자금이 원활히 흐르지 않을 경우, 경영에 어려움을 겪을 수 있습니다.
 
5.건설업계의 위축
악성 미분양으로 인해 부동산 시장이 얼어붙게 되면 건설업체들은 건설을 꺼리게 됩니다. 그렇게 되면 일자리의 감소로 이어지기 때문에 건설 업계에 몸 담고 있는 근로자들의 안정적인 수입이 감소되고 이는 가계에 부담으로 이어질 수 있습니다.
 

악성 미분양을 대하는 우리의 자세

우리 나라는 정부의 부동산 정책을 빼놓지 않을 수가 없습니다. 정부는 무분별한 미분양이 일어나지 않도록 규제를 강화해야 하며, 정보의 투명성을 강회해서 부동산을 사고 파는 데에 있어 소비자들이 믿고 신뢰할 수 있는 정보를 얻을 수 있도록 노력해야 합니다. 건설사가 공급하는 주택 수를 철저하고 정확하게 예측하여 정확한 정보를 제공한다면 소비자들이 더욱더 부동산에 관심을 기울일 수 있을 것입니다. 또한 악성 미분양이 나타나는 지역에서는 적절한 공급이 일어나도록 균형을 맞추기 위해서 노력해야 할 것입니다.