등기와 등기부등본 전격 해부

등기부등본에 대해서 알기 전에 먼저 등기에 대한 개념부터 살펴볼 필요성이 있습니다. 등기 登記란 어떤 사항을 보통의 일반인들에게 알리기 위해 공개된 공식장부에 기재하는 행위를 말합니다. 즉 등기 중 등(登)은 오를 등자로 오르다, 기록하다는 의미이며, 기(記)는 기록할 기라는 뜻으로, 두 한자를 조합하자면 등기란 기록을 정부가관에서 공식적으로 인정할 수 있는 기록을 올리거나 만드는 행위를 등기라고 합니다. 등기는 부동산에 대한 특정한 권리 내용과 물권에 대한 변동사항, 그리고 사실을 등기부에 기재함으로 다른 이들이 그 권리에 관한 내용을 확실히 알 수 있도록 거래의 안정을 위해 마련한 장치라고 생각하시면 되는데요 더 쉽게 말하자면, 등기는 일반적으로 법률이나 공식적인 문서를 정확하게 기록한 수에 검색이 가능하도록 하기 위한 과정이며 이 중에서도 특히 부동산 등기는 부동산 거래와 관련해서 소유자, 소유권 이전, 권리, 부채 등에 대한 정보를 정부의 등기청이나 관련 기관에 공식적으로 기록하는 과정으로 부동산의 거래를 조금 더 투명하고 정확하게 하며 법적인 근거와 토대가 될 수 있습니다. 즉, 등기는 중요한 정보를 정확히 그리고 확실히 기록하며, 그 기록된 내용이 공식적으로 인정되어 법적 효력을 지닐 수 있고, 다른 사람들도 볼 수 있도록 투명성과 안정성을 제공하는 것이라고 생각하시면 됩니다

 

등기제도의 종류

등기의 종류에는 총 세 가지로 들 수 있는데요. 첫째, 프랑스법주의 (French System of Land Registration) 프랑스법주의 등기는 인적 편성주의에 기초하고 등기는 단지 일정한 사항을 제삼자에게 권리를 주장할 때 물권변동의 대항요건임에 그치고, 공신력이 없다는 특징이 있습니다. 둘째, 독일법주의(German System of Land Registration)은 법적 신뢰의 원칙을 중요시하며 물적 편성주의에 기초하고 등기와 관련한 등기공무원이 프랑스식과는 달리 실질적 심사권을 가지며 등기는 물권변동의 효력이 인정되며 공신력 또한 인정이 되는 것이 바로 독일법주의의 등기입니다. 마지막으로 토렌스식 기법 (Torrens System)이 있습니다. 이 방식은 독일법 주의와 비슷한 결을 가지고 있는데요, 토렌스식 등기법은 등기와 동일내용의 증서를 발행하며, 소유자의 명확한 신원, 거래의 보안을 중요시하며 등기부등본 하나만으로도 부동산 소유에 관한 모든 정보를 확인할 수 있어 간편 성과 효율성 면에서 강점을 가지고 있습니다. 우리나라는 이 세 가지 등기제도 중에서 전반적으로 독일법주의에 근거하며, 등기 공무원에게 실질적인 심사권이 없으며 등기가 공신력을 갖지 않는다는 점이 있습니다. 따라서 우리나라의 등기의 특성은 등기공무원이 등기신청 절차에 법적상 문제가 없는지 조건이 잘 갖춰 있는지의 부분의 심사권반 가지고 있으며, 등기부상의 기재만 확인하고 거래한 3자는 여기에 대해서 문제 발생 시에는 보호받을 수 없다는 단점이 있습니다.

등기부등본

그럼 본격적으로 등기부등본에 대해서 알아보겠습니다. 등기부등본은 한자어로 登記簿登本 표기로, 등기는 기록하고 등록하는 것이며, 부 簿는 장부 부, 즉 책이나 기록을 의미하며 등본 登本은 등기를 기록한 책이란 뜻으로 등기부등본은 소유권이나 권리들을 기록한 중요한 문서를 가리킵니다. 등기부등본은 영어로는 Certificate of Title이나 Land Registry 용어로 표현되며, Certificate of Title는 주로 부동산 소유의 증명서이며, Land Registry는 토지 그리고 부동산에 대한 등기를 관리하는 것을 의미합니다. 따라서 등기부등본은 토지와 부동산에서 중요한 문서이며, 부동산을 매매하거나 소유자가 바뀔 경우 이런 거래의 내용과 소유자의 권리가 등기부등본에 기록이 됩니다. 등기부등본은 현재 누가 소유하고 있는지 소유자의 신원을 확실히 알 수 있습니다. 등기부 등본은 토지등기부와 건물등기부 이 두 가지 종류가 있는데요 토지상 등기부는 토지정보와 소유자 정보 그리고 권리와 제약사항등이 담겨있습니다. 더 자세히 말하면, 토지의 위치, 면적, 그리고 지적 번호와 같은 기본 전 토지 정보와, 해당하는 토지의 소유자와 소유권 이전 등의 기록이 토지 등기부에 기록되며, 이를 통해 현재 소유자가 누구인지 확인이 가능합니다. 또한 부동산에 부과된 권리나 제약사항등이 들어있습니다. 건물 등기부는 건물의 정보가 담겨있다고 생각하시면 됩니다. 건물 등기부는 건물의 구조, 그리고 이 건물의 사용 목적, 그리고 건물 등록 번화와 같은 기본적 건물 정보를 기록하며, 해당 건물의 소유자가 누구인지 소유권이 어떻게 변경되었는지에 관한 정보가 담겨 있으며, 건물에 대한 권리나 제약사항등이 들어가 있어 건물 위주의 정보가 담긴 것을 건물 등기부라고 생각하시면 됩니다. 등기부등본은 따라서 토지 등기부와 건물 등기부를 모두 합한 말로 부동산과 관계된 토지나 건물에 대한 권리관계를 적어놓은 공적인 문서입니다. 토지나 주택을 언뜻 보기에는 그 소유주가 누구인지 알기 쉽지 않기 때문에 등기부등본에는 언제 누구라도 그 사실을 확인할 수 있도록 열람가능한 문서입니다. 따라서 해당 부동산의 구조나 면적 그리고 소유권이나 저당권, 전세권 등 해당 부동산에 대한 권리관계를 알 수 있는 문서이기도 합니다.