맹지가 가진 의미

 

맹지가 생겨나게 된 데에는 한자에서 그 의미를 찾아볼 수 있습니다. 盲地 여기서 盲은 소경 '맹' 자로 앞을 못 보는 땅이라는 뜻입니다. 영어로는 landlocked land라는 의미로 주위의 토지는 모두 나의 소유가 아닌 다른 사람이 소유주로 싸여있고 도로에 접하는 부분이 없는 땅을 맹지라고 합니다. 한마디로 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 의미합니다.  따라서 맹지에 있어서는 도로가 중요한 역할을 하게 됩니다. 맹지는 사유지의 길을 도로에 연결시켜야만 이용할 수 있으며 도로로 인해 이용이 제한되기 때문에 가격이 낮을 수밖에 없습니다. 또한 맹지에는 건축법상 건물을 세울 수 없습니다. 또한 맹지의 소유자는 주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설할 수 있는 주위토지통행권이 있습니다. 이 경우 통행권자는 통행 지를 가지고 있는 소유자의 손해를 보상해야만 하고, 맹기는 감정평가 시에 효용감소분만큼 감가 됩니다. 

또한 맹지는 지적도상으로 봤을 때 도로와 조금과 접하지 않는 토지를 의미하므로 타 지번으로 사방이 둘러싸여 있으며 이것을 자루형 대지라고도 합니다. 지적도상으로 도로에 직접 닿을 수 없지만 사람은 통행이 가능하고 차량은 진입이 불가한 토지인 경우가 대부분입니다. 건축법에 따르면 도로에 2m 이상 접하지 않을 때, 건축이 불가능합니다. 그렇지만 인근 토지서유자에게 타토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤에 시장이나 군수로부터 개인의 사도개설허가를 받게 되는 경우에는 건축물을 지을 수 있는 가능성이 생겨납니다. 도로 2m 이내에 접하였지만 자동차의 통행이 필요한 건축물이라면 주차장법에 의해서 도로가 4m 이상이 되어야만 지을 수 있습니다.

도시에서도 골목길이 길이 뚫려있지 않고 막힌 골목길이 있는 지역 같은 경우 골목길의 끝에 위치했을 경우 맹지인 주택이 있을 수 있으며, 지방에서도 땅 옆에 공용으로 통행할 수 있는 길이 있냐 없냐의 여부에 따라서 그리고 공용 도로의 접근가능성 여부에 따라 부동산 가치가 달라질 수 있어,  이것은 매우 중요한 요소라고 볼 수 있습니다.

부동산 시장에서 구체적으로는 부동산 거래나 투자 개발이 활발히 이루어지지 않아 노후되어 가치가 하락한 땅을 일컫는 용어이기도 합니다. 땅 맹지는 주로 도시에서 발생하며 상권이 쇠퇴하거나 인프라 미흡한 지역에서 빈번히 나타납니다.

이러한 지역의 땅은 아무래도 건설사와 투자자들이 꺼려하기에 거래 시 가치가 낮게 평가되며 가격 하락에 영향을 받습니다.

 

 

맹지의 투자가능성

 맹지의 핵심은 도로를 만들 수 있는가 없는가에 달려있습니다. 이름을 살펴보면 길이 없어 눈먼 땅, 건축이 안 되는 땅을 의미하듯이 맹지는 지적도상 맹지를 빼고는 투자의 어려움이 도사리고 있습니다. 따라서 투자 시에는 꼭 확인하는 절차가 필요하며 주변의 말만 믿고 덜컥 사는 우를 범하면 안 되겠습니다. 맹지의 종류 중에 지적도상 맹지일 경우, 즉 지적도에는 없는데 현재 도로가 있는 경우 투자하기에 좋은 땅이 됩니다. 하지만 지적도상으로 봤을 때 도로가 존재하는 데 막상 가보면 도로가 없을 때 이럴 때는 절대로 투자하시면 안 됩니다. 또한 개발법상으로 국도계획법에 걸리기 때문에 개발할 수 없습니다. 하지만 이러한 가운데에서도 투자하기에 괜찮은 맹지가 있는데요 바로 맹지와 도로사이 땅의 주인이 여러 명이 있는 경우 땅을 소유하고 있는 소유자 한 명만 잘 설득해도 길을 낼 수 있기 때문에 이러한 경우 투자가능하며, 도랑 같은 길이 붙어 있는 땅 같은 경우 투자하기 괜찮은 맹지가 될 수 있습니다.

맹지는 나쁘기만 한 걸까?

 

맹지는 현재로서는 활발한 부동산 거래가 이루어지지 않는 지역이지만, 잠재적으로 발전 가능성을 포항하고 있습니다. 정부의 도시 계획이나 인프라 개발 그 지역에 호재가 발생하면 부동산의 가치를 상승시킬 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 게다가 맹지의 가장 큰 장점은 현재 가격이 싸다는 것입니다. 일단 투자의 기본 원칙은 싸게 사는 것인데 그런 면에 비추어 볼 때 맹지는 가격자체에 매력적인 구간이기 때문에 저렴한 가격이 향후 가치 상승으로 인해 가격을 견인할 수 있는 가능성이 있으므로 오히려 노련한 투자자들은 맹지에 주목하여 지금도 수익을 얻고 있습니다. 그러나 맹지 투자는 위험이 따르기 때문에 투자 전에 지역의 잠재성과 정부의 계획 등 세부적인 사항들을 신중하게 분석할 수 있는 통찰력이 뒷받침되어야 합니다. 

 

 

맹지의 평가 방법 

인접토지의 합병 조건부 평가

진입로를 만들기 위해서 도로를 확보하기에 어려울 때 적용하는 방식인데요, 여기에 해당되는 맹지와 가까운 토지 중에 합병 가능성이 있는 토지를 구입한다고 가정한 뒤에 해당되는 맹지와 접한 토지를 합한 획지를 기준의 평가액에서 합병 전 가까운 토지의 평가액을 제한 뒤 적정한 감가율을 적용하여 최종 감정평가액을 결정하는 방식입니다.

 

현황기준으로 한 평가

맹지의 이용상황이 문제가 없고, 주변 지역의 상이 최유효이용일 때 맹지로서 평가될 수 있습니다. 맹지의 이용상황은 예를 들어 농지나, 임야 그리고 농가주택에 딸린 텃밭과 같은 상황으로 이러한 평가는 읍이나 면에 해당되는 농경지대나 산림지대에 해당되는 방시기며, 이 지역은 새로운 건축물이 들어서기에 힘들거나 지금의 상태를 지속하고 유지하기에 문제가 없을 경우에 적용됩니다. 그리고 맹지의 진입로를 만들거나 주변에 접한 토지의 합병 시 접근이 어려울 경우에 현황평가를 적용할 수 있지만, 여태까지의 경우를 살펴볼 때 도로의 유무나 앞으로 도로가 생겨날 지의 여부를 검토해야 하고, 감가율 결저시 합리적 근거 자료의 확보가 우선입니다.

 

도로 개설을 전제로 하는 평가

해당되는 맹지에 도로가 생길 가능성이 상대적으로 높다면, 진입로의 개설을 토대로 한 자루형 토지를 정하여 감정평가액을 구한 뒤에, 진입로 부지의 매입 원가. 공사에 들어가는 비용이나 도로 개설 비용을 제외하여 최종 감정평가액을 결정하는 방식입니다. 소송이나 법적인 문제로 인해서 진입로를 개설하는 데 시간이 오래 걸릴 것으로 예상될 때에는, 진입로 개설이 가능하다고 예측되는 시기까지의 기회비용을 생각해 적정한 할인율을 적용한 뒤 현재의 가치를 구하게 됩니다. 도로 개설의 현실성을 생각해 본 뒤에 적정 감가율로 보정한 뒤 감정평가액을 결정하고 산정합니다.

 

맹지를 볼 때 확인해야 할 것!

첫째로는 현황도로를 파악해야 합니다. 기존 소유주의 토지로 접근가능한 현황도로가 유일한 답이면 진입방해를 할 수 없게 됩니다. 현황도로란 지적도에는 도로가 나타나지 않지만 주민들이 오랫동안 시간이 지나면서 통행로로 이용한 경우, 즉 도로가 지적도에는 없지만 사실상 도로가 있을 때 그것을 현황도로라 합니다. 현황도로를 꼭 파악하는 것이 중요합니다. 또한 전이나 답인 경우도 지적도 상에 나오지 않는 소로, 즉 밭길로 쓰는 도로가 존재할 수 있습니다.  그리고 마지막으로 계획도로의 경우에 도시계획과 연관하여 나중에 확장공사로 이어질 수 있기 때문에 5년마다 변하는 도시계획안을 살펴 도로가 새로 신설이 가능한지의 여부를 판단해 도시가 새로 생기는지 안 생기는지 그 가능성을 파악해 보는 것 또한 중요합니다.