용적률이란

 

 

 

용적률이란

부동산 용어로 자주 언급 되는 용어로써 도시계획이나 건축에 관련된 용어 중 하나이며, 용적률은 꼭 알아야 하는 개념입니다. 건축 및 도시 계획에서 사용되기도 하는데요, 특정 지역, 그리고 건물에서 활용할 수 있는 공간의 양을 나타내는 지표입니다. 그렇다면 용적률은 주로 부지나 건물을 건축하기 전에 고려해할 사항으로 건축 전에 계획을 세우고 평가할 때 중요한 역할을 합니다. 
요약하자면 어떤 토지에 건축물을 얼마나 많이 건설할 수 있는가를 나타내는 비율입니다. 해당 토지 면적에 얼마나 건물을 촘촘히 세울 수 있는지를 정량적으로 표현한 지표입니다. 총면적에 대한 사용가능 공간을 의미하기 때문에 건물을 얼마나 높게, 어떤 형태로, 그리고 어떻게 활용할 것인가를 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 주로 더 높은 용적률은 더 많은 공간을 의미하고, 용적률이 높을수록 도심지역일 확률이 높습니다. 
이 개념을 기반으로 다양한 부동산 프롬테크 사이트들을 통해 용적률을 체크해 보신다면 아파트가 간격이 얼마정도 되는지, 일조량은 어느 정도 되는지 가늠할 수 있는 지표가 되며, 가치를 짐작할 수 있게 됩니다.   
 
 
 

용적률의 표현

용적률은 일반적으로 백분율로 나타내어지며, 높은 용적률은 주로 도심 지역이나 인구 밀집 지역에서 관찰됩니다.

​예를 들어, 특정 토지의 용적률이 300%라면 해당 토지의 면적에 비해 건물이 세 배로 밀집되어 있다는 것을 의미합니다.  용적률이 200%라면 건물이나 구역이 대지 면적의 두 배의 부피나 면적을 가지고 있다는 것을 의미하게 되겠습니다.

 

용적률을 구하는 공식은 다음과 같습니다. 

 

1. 용적률 =  건축물의 총 부피 또는 총 바닥 면적 ÷  대지면적 

이 공식은 건물이나 부지가 얼마나 효율 적은 사용되고 있는가를 나타내는 데요, 높은 용적률일수록 더 많은 부티나 바닥면적을 담을 수 있다는 것을 나타냅니다. 

 

2. 용적률 =대지의 면적 ÷ 건축물의 총 바닥면적 x 층 수 가 됩니다.

또한 용적률은 건물의 층 수와 높이에 따라 다르게 계산되기도 합니다. 일 번 적으로 그럴 때에는 건물의 층수와 높이를 바탕으로 바닥 면적을 계산합니다.  그렇다면 위와 같은 공식이 나오게 됩니다. 

 
 

용적률의 역할

 앞에서 용적률은 도시 계획과 관련되어 있다고 말씀의 드렸습니다. 용적률은 도시 공간의 효율적인 활용, 그리고 도시를 계획하는 데 있어서 필수적인 역할을 합니다. 높은 용적률은 주택, 상업 및 공공시설을  제한된 공간에 통합해야 하기 때문에 도시의 인프라를 효율적으로 구성하고 활용하는 데 도움을 줍니다. 또한 높은 용적률을 통해서 유지 보수 비용을 절감할 수 있고, 자원의 효율성을 높여, 지속 가능한 도시 개발에 기여하게 합니다. 즉, 주택과 상업 및 공공시설물들을 적절하게 배치하고 혼합하는 역할을 하여 도시의 지속 가능한 발전을 가능하게 합니다. 또한 용적률은 도시의 조밀성을 결정하는 데 중대한 역할을 하는데요, 높은 용적률은 대개 인구 밀집 지역에 해당되고, 이는 토지를 효율적으로 활용할 수 있도록 돕고, 도시의 교통체계를 원활하게 하는 데 기여합니다.   
 

 

용적률의 규제 

 
용적률은 지역에 따라 다르게 규제될 수 있습니다. 재개발지역 기사에서는 심심찮게 보실 수 있는 기사를 보면 용적률을 높여서 세대수를 조절했다. 이런 기사일 텐데요. 정책에 따라 일부 지역에서는 더 높은 용적률을 허용하고, 다른 지역에서는 보다 낮은 용적률을 유지하여 지역의 특성과 목적에 맞게 조절됩니다. 대부분의 지역에서 건축물의 용적률에 대한 특정한 제한과 조건이 정해져 있기 때문에 특정 지역이나 용도에 따라 적절한 용적률인지 검토하고, 확인하는 것이 중요합니다. 또한 용적률을 통해서 알 수 있는 부분은 주로 주거 지역과 상업 지역의 용적률의 구분과 규제를 통해서입니다. 주거 지역은 일반적으로 낮은 용적률이 권장되며, 상업 지역은 높은 용적률이 허용되기 때문에 용적률을 통해 주거 지역과 상업 지역의 분리를 확인할 수도 있습니다.
 
 

 

 

용적률의 효과

 
용적률은 토지의 개발 가능성을 평가하고 부동산 시장에서 투자 결정 시에 현명한 판단을 이끌도록 도와주는 데 사용됩니다. 용적투자자나 개발업자는 용적률을 고려하여 토지를 구매하고 건물을 계획함으로써 토지의 가치를 평가할 수 있습니다. 용적률을 통해서 부동산의 가치를 가늠하고 단순히 부동산의 수급만 파악할 것이 아니라 용적률도 함께 살펴본다면 토지의 내재된 가치를 파악하시는 데 도움이 될 것입니다. 

 

또한 용적률은 도시 및 건축물에 영향을 미칠 수 있습니다. 높은 용적률은 제한된 공간 안에 많은 활동들을 포함할 수 있기 때문에 도시의 조밀성을 증대시킬 수 있습니다. 조밀한 도시 계획은 대중교통 시스템을 향상하고 인프라를 효율적으로 활용할 수 있으며, 더 높은 용적률의 이미하는 것은 부지를 효율적으로 활용할 수 있다는 것을 의미하기 때문에 적은 면적을 가지고서도 더 많은 인구나 활동들을 수용할 수 있습니다. 따라서 이를 통해 자원의 효율성을 증대시킬 수 있다는 장점이 있습니다. 

 

더 나아가 고밀도 도시의 개발을 통해 대중교통 시스템을 지원하고 개인의 자동차 사용을 감소시킴으로써 환경에 대한 부정적 영향을 줄이고 도시의 이동성을 증가시키며, 용적률이 적절하게 조절된다면 필수 서비스와 시설에 쉽게 접근 가능하므로 주민들의 편의성을 향상할 수 있습니다.
 
 

용적률의 기능

용적률은 도시 계획자, 건축가, 부동산 전문가 등 다양한 관계자들 간의 협력과 의사소통을 촉진하는 역할을 합니다. 이는 지역사회의 발전과 동시에 도시의 품질을 향상하는 데 기여할 수 있습니다. 
예를 들어, 도시 계획자는 특정 지역의 용적률을 높이면서도 주거 환경을 향상하는 방안을 모색할 수 있습니다.
건축가는 어떻게 활용할 수 있을까요? 건물의 디자인을 최적화하여 용적률을 적절히 활용하면서도 토지의 특성을 고려합니다. 마지막으로 부동산 개발자는 투자 시 용적률을 고려하여 토지의 개발 가능성을 평가하고, 이를 통해 토지의 가치를 최대화합니다. 이러한 방식으로 용적률은 다양한 전문 분야에서 의사소통과 협력을 촉진하여 지속 가능하고 효율적인 도시 개발을 이끌어내는 데 사용됩니다.