에스크로, 안전한 거래의 핵심

에스크로는 프랑스어 escrow에서 파생되었으며, 이 단어의 원래 뜻은 보관물, 혹은 보관인을 의미하며, 중세의 프랑스에서 거래 주에 임시로 자금이나 소유물을 보관하는 역할을 하는 사람이나 장소를 가리키는 용어로 사용되었습니다. 영어권으로 넘어오면서 escrow는 금융 거래 시 제삼자가 돈이나 자산을 보관하고 관리하는 서비스를 가리키는 용어로 시작되면서 점차 법률 그리고 금융분야로까지 의미가 확장되어 현재는 3자가 개입한 안전한 거래의 수단으로 여겨지고 있습니다. 에스크로는 따라서 상거래가 진행될 때, 구매자와 판매자 사이에서 믿을 수 있는 신뢰감을 형성할 수 있도록 중립적인 역할을 수행할 제삼자가 중개역할을 하여 금전이나 물품 거래가 진행되는 것을 의미하며 주로 안전성을 위한 목적으로 에스크로가 사용됩니다. 한자로는 안전거래 安全去來 라고 표기하며 거래 중 일어날지도 모르는 위험한 상황을 미리 예방하기 위해서 안전거래 업체가 개입하여 대금을 관리하고 거래를 성사시키는 과정이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다면 특정하게 어떤 상황에서 에스크로를 사용할까요? 에스크로는 부동산에 대한 모든 서비스를 한 번에 제공하는 종합 부동산 서비스업을 의미합니다. 에스크로는 부동산 서비스업에 금융업이 더해져 부동산을 판매하는 매도자의 의뢰를 받고 부동산 거래대금, 그리고 부동산 권리분석, 그리고 융자나 세금정산의 업무를 처리하는 것을 에스크로라 합니다. 현재 미국 부동산에서 거래에 쓰이는 에스크로는 매우 활발히 진행되고 있습니다. 사실 에스크로는 부동산 거래뿐 아니라 인터넷 쇼핑, 온라인 서비스 그리고 다양한 분야에서 안정성을 위해 에스크로가 사용되고 있는데요 그중에서 부동산에서 사용되고 있는 에스크로에 대해 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

미국 부동산의 에스크로

미국 부동산에서 에스크로는 일반적으로 흔히 사용되고 있으며, 구매자와 판매자 사이에 거래의 조선이 성사되면, 중립적인 제삼자 에스크로 기관이 관련된 문서와 자금을 관리하게 됩니다. 판매하는 사람은 소요권이나 문서 반면 구매하는 사람은 거래하는 금액을 에스크로에 보관하게 되며 두 양측이 서로 합의하고 조건이 맞으면 에스크로를 통해 안정성과 투명성이 보장되며 양측의 이익을 보호받을 수 있습니다. 미국의 경우 에스크로의 절차는 거래 합의 나 계약 체결 시 거래하는 구매자와 판매자 모두에게 중립적이고 안전한 제삼자 에스크로 기관을 선택하고 에스크로 계좌를 개설한 뒤 에스크로 계좌에 거래 자금과 관련된 문서를 안전하게 보관합니다. 판매자는 주로 문서를 제출하게 되며, 구매자는 금액을 에스크로 계좌에 입금하는 과정에서 중요한 문서와 돈이 안전하게 보관될 수 있습니다. 에스크로 기관은 거래 조건에 대해서 더욱더 객관적인 눈으로 검토하며, 자료와 자금을 면밀히 검토한 뒤 에스크로 기관이 모든 조건이 만족된다면, 자금은 판매자에게 문서는 구매자에게 전달되고 이때 거래가 완료됩니다.

 

한국 부동산의 에스크로 

한국은 1998년 처음으로 IMF에 직면했던 시기, 부동산 시장에 대한 불안감이 고조되면서 안정성에 대한 인식이 불거져왔습니다. 부동산 거래 시에 소유권 이전이나 계약 조건을 제대로 시행하지 않는 등의 문제가 발생했는데요, 이런 불안정성이 확산되고 있는 과정에서 정부와 금융 당국이 안전한 부동산 거래를 위해서 에스크로 제도를 도입하게 됩니다. 한국의 최초 에스크로는 IMF이후로 remic 부실채원관리공사가 에스크로를 시작했습니다. remic은 부실채권 관리에 중점을 둔 임무를 수행하고 있었지만, 1998년 이후 부동산의 위기와 함께 에스크로 서비스를 제동사기 시작했으며, 부동산의 안전한 자금 관리를 위해 판매자와 구매자의 거래조건들에 대한 중재자의 역할을 감당하며 거래 자금이 안전하게 보호될 수 있도록 시스템을 도입했고 부동산의 신뢰도를 높이기 위해 도움을 주었습니다. 에스크로는 거래 당사자들이 직접 거래하는 것이 아닌 둘 사이에 중립적인 제삼자가 거래 자금과 관련 문서를 안전하게 보관하고 거래를 안전히 성사시키기 위한 중재 역할을 하면서 거래가 더 명확하고 투명해지고 구매자와 판매자 사이의 신뢰감을 구축할 수 있었습니다. 그 이후에도 다양한 기관과 기업이 에스크로 서비스를 제공하고 다양한 분야까지도 확대되었습니다.

 

한국의 에스크로 기관

한국자산관리공사 (KAMCO)는 한국 정부의 재무자산을 효율적으로 운용하고 관리하는 공공기관이며 부실채권의 매입과 관리 그리고 자산운용의 역할을 하며 에스크로 또한 한국자산관리공사가 제공하는 서비스 중에 하나입니다. KAMCO 한국자산관리공사는 부동산을 거래할 때 거래 당사자들 간의 돈과 문서를 안전하게 보호하며 에스크로 서비스를 통해서 자금과 문서를 안전하게 보관하고 관리하는 역할을 합니다.

한국전자금융(주), KFTC한국전자금융은 전자금융분야의 다양한 분야에 서비스를 제공하고 있는데요, 한국전자금융의 에스크로 서비스는 주로 부동산 거래, 온라인 쇼핑, 금융 거래 등 다양한 분야에서 활용되고 있으며 에스크로의 방법대로 중립적인 제삼자의 역할을 수행하고 있습니다.

에스크로피아(주)에스크로피아는 에스크로 서비스를 더욱더 전문적으로 제공하는 업체 중 하나이며, 에스크로피아역시 부동산 거래 이외에도 다양한 온라인 거래 시에 활용되고 있습니다.

한국부동산원 등록 중개사 에스크로 센터 한국 부동산원은 부동산 거래의 안정성을 확보하기 위해서 에스크로 서비스를 제공 중이며 에스크로센터를 운영 중입니다.