한 눈에 알아보는 전세와 역전세

역전세를 알아보기 전 전세에 대해서 알아볼 필요가 있습니다. 전세제도는 우리나라에서만 존재하는 부동산 용어 중의 하나이며, 주택이나 상가 등의 부동산을 임대할 때 사용하는데요 전세(傳貰)란 임대인과 임차인 간 부동산 임대 계약을 서술하거나 협약하는 것을 의미하여야 전세는 일정 기간 동안 부동산을 임대하는 것으로 임차인은 전세계약을 하는 기간 동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻게 되는 것을 전세라고 합니다. 주택을 빌리는 사람인 임차인이 주택을 빌려주는 사람인 임대인에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 의미하며, 이때에 월세는 납입할 필요가 없어 월세와 구분되는 개념이기도 합니다. 즉, 다시 말해 집을 담보로 하는 개인 간의 대출이라고 생각하시면 됩니다. 임대인에게 전세를 사는 세입자가 무이자로 큰돈을 빌려준 뒤 임대인은 거주하는 세입자에게 본인이 소유한 집에 일정 기간 동안 거주하도록 하는 것이며 일종의 현금과 현물의 맞교환에 따른 상호채권채무관계라고 볼 수 있습니다.

 

 

전세가 유독 한국에서만 생겨난 이유

 

전세 (傳貰) 제도는 대한민국에만 존재하는 특별한 제도이며 전세권이 성립이 되면 일정한 전세금을 지급하고 전세권자는 해당하는 부동산에 거주하며 사용할 수 있는 권리를 얻게 되며, 전세금에 대한 이자수입으로 임대인은 그 금액을 충당하는 원리입니다. 유독 전세는 대한민국의 특수한 상황에서 발달되었기 때문에 전세는 영어로도 Jeonse라고 칭합니다. 이토록 특이한 전세제도가 우리나라에만 발생된 이유는 우리나라의 특수한 상황, 바로 한국 전쟁 이후의 주택 부족의 상황에서 발생하게 되었는데요, 취약한 제도권의 금융제도와 주택복지의 부족함까지 더해지면서 전세 제도로 고착되었습니다. 우리나라에 전세 제도가 구체적으로 확산되기 시작한 것은 1970년대 이후입니다, 우리나라도 이제 산업화의 궤도에 들어서면서 농어촌 지역의 인구가 도시로 몰려들기 시작하면서 주택의 수요는 높아지고, 그 당시에는 주택수요는 많지만 공급이 부족했고 거기에다 주택 금융의 부실함 때문에 대출금리도 비쌀뿐더러 대출받기도 어려운 상황이었습니다. 정말 고소득이 보장된 안전한 직장이 아니라면 은행의 목돈 대출이 어려웠던 시기였기에 개인들이 쉽게 돈을 빌릴 방법이 마땅히 존재하지 않았습니다. 세입자의 입장에서 그들은 보통 시골에서 도시로 이동할 때 논이나 집, 밭을 팔고 올라왔기 때문에 번거롭게 월세를 내기보다는 목돈을 맡기고 살며, 임대임의 입장에서 그 당시에는 은행 이자가 10%에 달하던 시기였기 때문에 전세 보증금을 넣어 놓으면 이 금액이 월세에 해당하는 금액이 되면서 서로의 이해가 맞물려 생겨난 사적인 금융제도가 된 것입니다. 본격적인 산업화와 경제가 성장하면서 계속 전세제도가 이어졌고, 1991년이래로 주택 가격이 점점 자리를 잡아가면서 1995년에 최고조가 이른 뒤 점차 하락기에 접어들었습니다. 전세 시장의 안정화를 위해서 국가가 정책을 내세워 지속적으로 전세자금대출을 늘려왔으며 2004년부터는 한국주택금융공사가 은행에서 전세 자금을 빌릴 수 있도록 신용보증을 서기 시작하기도 했습니다. 전세는 등락을 반복하며 전세가격으로 매매가격을 예측하는 전문가들이 있을 정도로 대한민국의 부동산을 떼려야 뗄 수 없는 필수적인 제도가 되었습니다. 우리나라의 전세 제도가 이렇게 발달할 수 있었던 요인은 바로 한국 전쟁 뒤 혼란스럽고 금융기관이 아직 제대로 갖춰지지 않았던 시기에 수요는 급증하고 개인은 돈을 빌리기 쉽지 않아 생겨났으며 이 거래가 성립된 요인은 바로 그때가 고금리 시기였기 때문에 가능했었습니다.

 

역전세

그렇다면 역전세는 무엇일까요? 단어에서 유추할 수 있듯이 역전세는 부동산의 가격이 하락했을 때 나타날 수 있는 상황으로 세입자가 전세금을 지급하지만 현재는 은행 금리가 높지 않은 상황이기 때문에 전세가 활발하던 시기와는 달리 전세금을 은행에 그대로 넣어두기는 쉽지 않습니다. 그렇기에 이러한 전세금을 임대인은 사업 자금이나 주식 혹은 다른 부동산에 재투자하게 되는데요 이렇게 전세금을 다른 곳에 묶여있는 상황이기 때문에 세입자가 전세 기간이 끝나고 나갈 때 그 전세금을 온전히 돌려주기가 쉽지 않습니다. 이전의 세입자가 나가고 새로운 세입자를 맞을 때 전세금이 상승했다면 상승분만큼 자신이 이익을 취할 수 있지만 반대로 전세금이 내려가면 자신이 토해줘야 하는 상황이 발생하는 것입니다. 즉 시세가 상승했다면 문제가 되지 않지만 시세가 하락했을 경우 오히려 받았던 전세금에 더해서 돌려줘야 하는 상황인데요. 이러한 상황을 바로 역전세장이라 합니다.

 

역전세가 발생하는 이유와 대처방안

역전세가 발생하는 이유는 부동산 시장의 공급과 수요의 불균형, 그리고 금융 상황과 법적인 규제 들 여러 가지가 있을 수 있습니다. 지역별로 부동산 시장의 공급과 수요는 항상 변하기 마련이고 수요가 공급을 초과하면 부동산 가격이 올라가고 전세금이 올라가지만 다시 가격이 하락했을 때는 올라가 전세금을 다시 되돌려줘야 하는 상황이 발생합니다. 또한 부동산의 규제나 법의 변화는 부동산 시장에 특히 영향을 줄 수 있습니다. 전세금의 반환과 관련해서 법적인 변동이 있다면 이 상황에서 역전세가 발생할 수 있으며, 일부 지역에서 부동산이 급등하여 버블이 형성된 경우 급격한 상승장 뒤에 경제적 여파로 급격한 하락이 일어날 때 역전세가 일어나게 됩니다. 역전세의 대처 방안으로는 일단 개인 간의 계약이므로 임대인과 임차인의 서로 이해와 협상을 기반으로 서로 합리적인 조건을 찾아 나가며 해결하는 것이 가장 이상적입니다. 서로 만족할 수 있는 조건이 될 수 있도록 노력해야 하며 임차인이 역전세 기간을 더 길게 협의하거나 일정 기간에 지불하는 금액을 줄이면서 서로의 부담을 덜어주기 위해서 방안을 찾아가야 하며 임차인은 꾸준히 부동산 시장 동향을 주시하며 전세금의 시세가 지금 어떻게 형성되고 있는지 꾸준히 모니터링하는 것이 중요합니다.